Introducción
En nuestra columna anterior revisamos los alcances generales de la certificación LEED® del USGBC, explicando cómo este sistema norteamericano ha ido evolucionando en el tiempo, y expandido su uso a otros países, transformándose en un referente internacional a la hora de certificar el comportamiento ambiental y energético de edificios de alto estándar, incentivando y premiando con ello a los desarrolladores inmobiliarios, en especial de edificios comerciales que buscan atraer a inversionistas y corporaciones.
En la presente columna mostraremos un claro ejemplo de lo anterior, el proyecto Parque Titanium. Este desarrollo comercial está compuesto por tres edificios de oficina de 23 pisos, de 140 mil metros cuadrados construidos y 67 mil metros cuadrados construidos útiles. El conjunto considera también un gran parque de uso público de aproximadamente 4 hectáreas, además de un centro de convenciones y un Boulevard Gastronómico en el nivel zócalo.Este gran espacio público permite que los tres edificios estén conectados, pero a la vez cada torre sea independiente en sus accesos y operación.
El proyecto se inserta en el principal barrio de negocios de Santiago de Chile, con una gran conectividad hacia otras zonas de la ciudad, en primera línea hacia al río Mapocho, y con vistas directas a los cerros San Cristóbal, Manquehue y a la cordillera de Los Andres.
La experiencia previa
Titanium, el desarrollador de este proyecto, ya había introducido estrategias de sustentabilidad en varios de sus edificios, resaltando entre ellos la torre Titanium La Portada. Este edificio terminado a inicios del 2010, y que obtuvo la certificación LEED Oro CSv1, ya destacó por la implementación de medidas de eficiencia energética, ahorro hídrico y calidad del ambiente interior.
Como ya vimos en la sección Edificio en Altura de nuestra página web, la torre Titanium La Portada utilizaestimativamente en torno a un 35% menos de energía respecto a un edificio convencional en la misma zona, a través de la combinación de un muro cortina con cristal selectivo, un sistema de climatización VRV con recuperación de calor, y estrategias de enfriamiento pasivo en base a ventilación nocturna.
Junto con lo anterior, este edificio destaca por ahorrar en más de 30% el consumo estimado de agua potable, desincentivar el uso del automóvil, y entregar muy buenos niveles de calidad ambiental interior en cuantoa iluminación, vistas al exterior, confort térmico y calidad del aire.
Luego de la excelente experiencia que significó el anterior proyecto para el equipo de Titanium y Senarq -y ciertamente para los usuarios de este edificio-, en términos de implementar de buenas prácticas ambientales, el desarrollador decidió implementar estas y otras medidas de sustentabilidad en su nuevo e interesante proyecto Parque Titanium, lo que significó nuevos desafíos técnicos y proyectuales.
Parque Titanium y la sustentabilidad 3.0
Concebido desde su diseño como un desarrollo inmobiliario que implementaría medidas de sustentabilidad, el primer desafío del equipo fue enfrentarse a requerimientos más exigentes que proyectos anteriores, dado que postularía a la certificación LEED v2009 (también conocida como LEED v3).
En términos generales, es destacable el uso de estándares internacionales como Ashrae y la implementación de tecnología de última generación, que le permitirían al proyecto un ahorro aproximado de un 75% en el consumo en climatización, respecto a un edificio tipo en la misma zona.
Este gran ahorro operacional se explica en parte por la introducción de un innovador sistema geotérmico, que permitiría la utilización de la energía proveniente de las aguas ubicadas a nivel de los subterráneos, en la operación del sistema de climatización.
Junto con el ahorro energético, el proyecto destaca por los altos niveles de calidad ambiental que tendría en sus espacios interiores, así como su tratamiento de los espacios exteriores.
Todo lo anterior, sumado a otros criterios y buenas prácticas ambientales que pasaremos a revisar a continuación, permiten que la mayor parte del conjunto Parque Titanium ya cuente con la pre-certificación LEED CS v2009.
Parque Titanium y el entorno
En cuanto la etapa de construcción de las torres y sus espacios exteriores, se ha considerado la implementación de un plan de prevención de contaminación, abordando aspectos como el control de la erosión y sedimentación, así como la reducción de las emisiones de polvo y ruido, cumpliendo con la reglamentación nacional vigente y con lo estipulado en el 2003 EPAConstruction General Permit de los Estados Unidos.En esta misma línea, se planea que un 75% de los residuos generados durante la construcción sean adecuadamente gestionados y reciclados, evitando su disposición final en vertederos.
El gran parque de cuatro hectáreas para uso público maximizará el espacio abierto – con una superficie equivalente a un 40% a la del terreno-, e introducirá vegetación nativa y adaptada. Lo anterior traerá diversos beneficios ambientales, tales como un ahorro hídrico de casi 85% en el riego de las áreas verdes, aumento de la permeabilidad del suelo y control de aguas lluvias, y reducción del efecto isla de calor.
Asimismo, se espera que la excelente ubicación y conectividad del proyecto respecto al transporte público, áreas residenciales cercanía a otros edificios de servicios, sumado a una serie de estrategias internas tales como el incentivo al uso de la bicicleta y de vehículos eficientes, reduzca el impacto en la infraestructura vial y promueva una conectividad “a escala humana” para las personas que trabajan o visitan el proyecto.
Reducción en el uso de recursos naturales y generación de emisiones
Mencionamos previamente que se espera que el proyecto reduzca su consumo en climatización en torno a un 75% respecto a un edificio de referencia. Dado que la climatización representa alrededor de un tercio del consumo final de energía en edificios de oficinas, la reducción sólo por este ítem permitiría un ahorro del 24%.
Pero para asegurar este ahorro en el consumo de energía, no basta con especificar una tecnología de alto estándar; es necesario asegurar la adecuada coordinación en etapa de proyecto, la correcta instalación durante la construcción, y una puesta en marcha que asegure que los sistemas operarán como corresponde. Para ello, el proyecto considera la contratación de un especialista que realice un commissioning para los sistemas de consumo energético, es decir una tercera parte distinta al equipo de proyecto que asegure que los equipos, su instalación y puesta en marcha corresponden a lo solicitado por el cliente y lo especificado por los proyectistas.
Además de la energía, el otro gran recurso en que se reduce su consumo es el agua. Junto con el ahorro hídrico en el sistema de riego, la especificación de griferías y artefactos eficientes (bajo caudal y descarga de agua) permitiría ahorros de al menos un 40% respecto a una línea base de un edificio tipo.
El aporte de los materiales
Respecto al uso de materiales y su aporte a la sustentabilidad del edificio, cabe destacar el uso del acero. Por una parte, este material contribuye a que los materiales considerados como locales–según la definición de LEED-, representan un 30% del costo total del proyecto.
Pero no sólo eso. Entre las aplicaciones especiales del acero en esta obra –más allá de su uso como barras de refuerzo del hormigón armado- cabe mencionar su utilización en la habilitación del terreno. En efecto, el proyecto tuvo que hacerse cargo de la construcción de un by-pass que se ejecutó para reemplazar una tubería de hormigón armado de gran sección -ya obsoleta pero en servicio- correspondiente al sistema público de aguas servidas que atravesaba el terreno e inhabilitaba en forma importante los subterráneos. El desvío temporal y la construcción del nuevo acueducto bajo la cota de los estacionamientos se hicieron en tuberías de acero de gran diámetro. Adicionalmente se construyeron 8 pozos profundos de 100 metros de profundidad también revestidos en tubos de acero de gran diámetro que aseguran la infiltración de eventuales inundaciones a las napas profundas. Por su parte, el acero es el material utilizado en el piping del sistema de geotermia mencionado arriba. Por último, se puede mencionar su uso en algunas vigas de refuerzo especiales en el núcleo central del edificio y una serie de obras menores de complemento y ornamento, que se aprecian en las fotografías.
Como se ve, el acero, sin ser el protagonista y sin estar en primer plano, cumple con su función de facilitador del proyecto y en tal condición, aporta también a la sustentabilidad del proyecto.
Utilización del acero en obras exteriores complementarias.
Mayor habitabilidad
Uno de los aspectos en los que se puso énfasis para los espacios de oficina de las tres torres es su adecuada habitabilidad, específicamente en lo que se refiere a la calidad del aire interior, la iluminación natural y el confort térmico.
Para la calidad del aire, se utiliza una doble estrategia: reducir las emisiones contaminantes y entregar un adecuado caudal y distribución de aire exterior. Para lo primero, el equipo de proyecto ha especificado terminaciones interiores, tales como pinturas, adhesivos y sellantes, con bajo contenido de compuestos orgánicos volátiles (con variados efectos negativos en la salud de las personas), a la vez que reducen la contaminación cruzada al generar una extracción forzada directa en sectores en los que se generen compuestos químicos contaminantes. En lo que respecta a la inyección de aire exterior, el proyecto de ventilación se basa en cálculos detallados que permiten entregar los caudales apropiados, según lo señalado en el estándar ASHRAE 62.1-2007
La iluminación natural y vistas al exterior, siempre un desafío para los edificios comerciales y de servicios de gran tamaño, es otro logro del proyecto, ya que logra entregar una adecuado rango de iluminación natural, control de deslumbramiento y vistas al exterior a más del 75% de los espacios regularmente ocupados del proyecto.
Conclusiones
Quizás la principal barrera para la aplicación de criterios de sustentabilidad y buenas prácticas ambientales en los proyectos de edificación tiene que ver no tanto con la tecnología o la ciencia aplicada sino con el cambio que esto implica en las lógicas de evaluación y promoción de los desarrolladores inmobiliarios, los hábitos y conocimientos de los proyectistas, los proveedores y constructores, y la necesaria coordinación y liderazgo que todo lo anterior implica.
Como en casi todo proceso de innovación en el sector de la construcción, son esos los principales desafíos que enfrenta la construcción sustentable. Por ello, es vital la existencia de actores relevantes que asumen el primer riesgo e internalizan estos cambios.
Es este el caso de Titanium, que luego de su experiencia en la aplicación de buenas prácticas ambientales en proyectos anteriores, entrega al mercado un nuevo desarrollo en dónde las estrategias inmobiliarias y arquitectónicas son coherentes con lineamientos de sustentabilidad, como un nuevo espacio público diseñado con criterios ambientales y sociales, y con tres torres de oficinas que contarán con exigentes estándares de eficiencia energética e hídrica, y condiciones de habitabilidad.
Este proyecto ratifica como la sustentabilidad aplicada a la edificación comercial es capaz de generar valor agregado a los desarrollos inmobiliarios y a los entornos donde se insertan estos proyectos.
Característicasgenerales de Parque Titanium
- Nivele: 3 edificios de 23 pisos cada uno
- Altura: 82 mts
- Subterráneos: 4 niveles
- Superficie total construida sobre el nivel del terreno: 59.472 m2
- Superficie total construida bajo el nivel del terreno: 78.994 m2
- Superficie de oficinas: 53.960m2
- Superficie de comercio: 5.734m2
- Superficie de centro de convenciones: 4.860m2
- Superficie promedio planta oficinas 845m2 (aprox. subdivisibles en 2 unidades funcionales).
Agradecemos a Senarq y a la consultora Edificioverde la información entregada para desarrollar esta columna.
José Tomás Videla Labayru
Arquitecto LEED-AP, MSc, MBA
